Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat. Pykälän 2 momentin mukaan osakkeenomistajan on hoidettava osakehuoneistoansa huolellisesti ja toteutettava kunnossapitotyönsä siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu. Osakkeenomistaja ei kuitenkaan ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu tilojen käyttämisestä niiden käyttötarkoituksen mukaisesti.
Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan osakkeenomistajan on korvattava vahinko, jonka hän on myötävaikuttamalla asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, toiselle osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 2 §:n 2 momentin mukaan vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jos se on aiheutettu rikkomalla asunto-osakeyhtiölain 4 tai 5 luvun säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä eikä osakkeenomistaja osoita menetelleensä huolellisesti.
Osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuu yhtiöön nähden edellyttää siten, että vahinko on aiheutettu tahallaan tai huolimattomasti asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla. Lain esitöissä todetaan, että vahingonkärsijän on yleensä osoitettava vahingonkorvausvastuuta koskevien yleisten periaatteiden mukaisesti säännöksen tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkominen, vahinko ja sen määrä sekä syy-yhteys (HE 24/2009 vp s. 37.) Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla asunto-osakeyhtiölain 4 luvun säännöksiä osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta, osakkeenomistajan on 24 luvun 2 §:n 2 momentin mukaan osoitettava menetelleensä huolellisesti.
Hallituksen esityksessä on edelleen todettu, että osakkeenomistajan on lain 4 luvun 3 §:n 2 momentin mukaisen huolellisuusvaatimuksen perusteella seurattava myös vuokralle antamansa tilan kuntoa. Osakkeenomistaja voi yleensä luottaa siihen, että vuokralainen ilmoittaa vuokranantajalle huoneistossa ilmenneistä vahingoista ja puutteista. Kuitenkin jos osakkeenomistajalla on vuokralaisen käyttäytymisen, yhtiön tai muiden osakkeenomistajien yhteydenottojen perusteella tai muusta syystä syytä olettaa, että vuokralainen ei huolehdi vuokrasuhteeseen perustuvasta huolenpito- ja ilmoitusvelvollisuudestaan, osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että huoneiston kunto tarkistetaan tarvittavan usein (HE 24/2009 vp s. 96). Tähän huolenpitovelvollisuuteen kuuluu muun muassa se, että huoneistoa ja siellä olevia yhtiön asennuksia ja laitteita tulee käyttää normaalilla tavalla (HE 24/2009 vp s. 88). Osakkeenomistaja voi kuitenkin tavallisesti luottaa siihen, että vuokralainen toimii asianmukaisesti, eikä osakkeenomistaja ole vastuussa sellaisesta vuokralaisen menettelystä aiheutuneesta vahingosta, josta hän ei ole tiennyt eikä voinut tietää tai jota hänen ei ole ollut mahdollista tavanomaisella huolellisella toiminnalla estää.
Korkeimman oikeuden tapauksessa KKO 2016:33 oli kysymys siitä, että vuokralainen oli nukahtanut suihkuun ja maannut lattiakaivon päällä. Suihkusta tullut vesi ei päässyt poistumaan viemäriin. Asunto-osakeyhtiölle aiheutui vesivahingosta yhteensä 62.639,25 euron vahinko. Asunto-osakeyhtiö katsoi sekä vuokralaisen, että osakkeenomistajan olevan vastuussa vuokralaisen aiheuttamasta vahingosta. Korkeimman oikeuden mukaan osakkeen omistaja ei ollut asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestysmääräysten vastaiseen menettelyyn myötävaikuttamalla huolimattomuudellaan aiheuttanut asunto-osakeyhtiölle aiheutunutta vahinkoa eikä siten ollut velvollinen sitä korvaamaan. Vahinkotapahtumasta esitetyn selvityksen perusteella onkin selvää, ettei osakkeenomistaja ole mitenkään voinut vaikuttaa siihen vuokralaisensa menettelyyn, josta vahinko on aiheutunut, eikä osakkeenomistajan voida edellyttää kyenneen sitä estämään. Vuokralaisen vahingonkorvausvastuuta soviteltiin puoleen vahingon määrästä.
Samu Leivo
Asianajaja
Asianajotoimisto Roihu Oy
samu.leivo@roihulaw.fi