Unelmien asunto ei aina paljastu sellaiseksi, mitä on kuvitellut ostavansa. Voi olla esimerkiksi epäilyksiä mahdollisesta sisäilmaongelmasta, puuttuvia rakennuslupia taikka tosiasiassa pienemmät asuinneliöt.
Virheilmoitus (eli reklamaatio) myyjälle voi olla ajankohtainen, jos asunnosta löytyy jokin sellainen ongelma, josta ostaja ei ole tiennyt ennen kaupantekoa ja jonka olemassaoloon ei ole perustellusti voinut varautua ennen kaupantekoa. Lisäksi väitetyltä virheeltä edellytetään tietynlaisen sietokynnyksen ylittymistä.
Moni yhteydenottaja tai uusi asiakas kysyy minulta, milloin on oikea hetki tehdä reklamaatio. Vastaan tähän aina, että asiaa pitää arvioida tapauskohtaisesti. Laki (sekä maakaari että asuntokauppalaki) lähtee siitä, että reklamaatio tulee tehdä ”kohtuullisessa ajassa” siitä, kun virhe on tullut tietoon. Lain esitöissä vielä täsmennetään, että tietoon tulemisen lisäksi ostajalla pitää olla jonkinlainen ymmärrys virheen merkityksestä.
Reklamaatiossa tulee esittää virheväitteet ja vaatimukset. On tärkeää saada reklamaatio todisteellisesti tiedoksi myyjälle.
Ostajalla on aktiivinen velvollisuus selvittää virhettä haluamallaan tavalla. Annan tästä esimerkin. Kun epäillään sisäilmaongelmaa, teetetään yleensä ensimmäisenä homekoiratutkimus, jota usein puolestaan seuraavat rakenneavaukset (ja kenties myös materiaalinäytteiden otot). Näin tilanteesta saadaan tarkempaa tietoa. Lisäksi pitää hankkia korjauskustannusarvio tai urakkatarjous. Reklamaatiota joutuukin usein täydentämään.
Myyjä joutuu miettimään, millä tavalla suhtautuu saamaansa reklamaatioon ja ottaako mukaan esimerkiksi oman asiantuntijan. Ostajan on hyvä muistaa, että myyjälle tulee varata katselmointioikeus ennen virheiden korjaamista.
Valtaosa asunto-ja kiinteistökauppariidoista päättyy sovintoon. Tämä käsitys itselläni on hoitamieni toimeksiantojen kautta. Lisäksi olen jutellut asiasta monien kollegojen kanssa. Tässä vaihtoehdossa olennaista on se, millainen sovinto neuvotellaan oman päämiehen kannalta.
Usein näitä riitoja käsitellään myös tuomioistuinsovittelussa, josta itselläni ja päämiehilläni on ollut varsin positiivisia kokemuksia. Sovittelu tapahtuu käräjäoikeuden tiloissa, mutta se ei ole oikeudenkäyntiä.
Viime kädessä riita viedään joko tuomioistuinprosessiin taikka kuluttajariitalautakuntaan. Tällöin päämiehen kanssa käydään läpi prosessiin liittyvät riskit ja mahdollisuudet.