Hinnanalennus ja kaupan purku

Hinta alennetaan vastaamaan virheellisen kiinteistön arvoa

Kiinteistön kaupan virheestä seuraa ostajalle oikeus vaatia alennusta kauppahinnasta. Oikeus hinnanalennukseen ei edellytä myyjältä tuottamusta, joten myyjä ei vapaudu hinnanalennusvastuusta, vaikka olisi toiminut huolellisesti.

Hinnanalennuksella tasataan myyjän ja ostajan välinen oikeustoimi siten, että kauppahinta tämän jälkeen vastaa kaupankohteen arvoa. Hinnanalennuksen suuruus lasketaan kauppahinnan ja virheellisen kiinteistön arvon erotuksena kaupantekohetkellä.

Salainen virhe oikeuttaa myös hinnanalennukseen

Jos kiinteistön virhe on sellainen, ettei myyjä tai ostaja ole sitä ennen kauppaa huomannut, eikä olisi pitänytkään huomata, on kyseessä salainen laatuvirhe. Myös salainen virhe oikeuttaa hinnanalennukseen. Salaisen virheen pitää kuitenkin olla sellainen, että kiinteistö poikkeaa sen vuoksi merkittävästi siitä, mitä ostajalla on ollut perusteltu aihe edellyttää.

Olennaiseksi arvioitava virhe oikeuttaa kaupan purkuun

Kaupan purku tulee kysymykseen siinä tapauksessa, että virhe on olennainen. Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla, eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen.

Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet. Korkein oikeus on ottanut kantaa kiinteistön kaupan purkukynnykseen ratkaisussaan KKO 2015:58. Ratkaisun mukaan harkittaessa virheen olennaisuutta, tulee merkitystä antaa paitsi korjauskustannusten määrälle (kyseisessä tapauksessa ne olivat 29 % kauppahinnasta), myös asumiselle aiheutuvalle haitalle ja mahdollisille terveysriskeille.

Kaupan purkautuessa ostaja palauttaa kiinteistön myyjälle ja myyjä puolestaan palauttaa kauppahinnan ostajalle. Mikäli ostaja on tehnyt kiinteistöllä perusparannustoimia, on myyjän maksettava ostajalle kohtuullinen korvaus kiinteistön kunnostamisesta aiheutuneista hyödyllisistä kustannuksista.